Rehber
Ev yaptıracakların sorularına mimarın dilinden cevaplar
Taş Mimarlık'ın rehber yazıları satış metni değil, çalışma notu gibidir: rakam varsa kaynağı gösterilir, cevabı "değişir" olan sorularda neyin neye göre değiştiği anlatılır. Kocaeli'de ev yaptırmayı düşünen herkes için açık.
Yazılar
Kocaeli'de müstakil ev yaptırma maliyeti: 2026 rakamlarıyla
Resmî birim maliyetler, piyasa m² aralıkları, bütçeyi oluşturan kalemler ve keşifte en çok unutulanlar. Her sayının kaynağı yazıda.
Yazıyı okuyun → RuhsatKocaeli'de yapı ruhsatı: süreç, evraklar, süre
İmar durumundan ruhsat teslimine dokuz adım: kim ne yapar, hangi evrak nerede istenir, süreyi ne uzatır, maliyet neye göre hesaplanır.
Yazıyı okuyun → Açık HesapAçık hesap inşaat nedir?
Gerçek maliyet belgeleriyle açık, kâr sözleşmede tek oran. Maliyet artı (cost-plus) modelin tanımı, götürüden farkı ve kime uygun olduğu; dürüst artı ve eksileriyle.
Yazıyı okuyun → İmarTAKS, KAKS, emsal: arsanız ne taşır?
İmar durumu belgesindeki kısaltmaların örnekli çevirisi: taban alanı, toplam inşaat hakkı, çekme mesafeleri, Yençok. Arsanızı satın almadan önce de işinize yarar.
Yazıyı okuyun → ArsaArsa alırken imar kontrolü
Satın almadan önce sırayla bakılacaklar: tapu vasfı, imar durumu belgesi, dere ve kıyı mesafeleri, yol terki, hisseli tapu. Dokuz maddelik kontrol listesiyle.
Yazıyı okuyun → TasarımEğimli arsaya ev: kot farkı masraf mı, kazanç mı?
Kot nereden alınır, bodrum ne zaman emsale girer, kazı ve istinat maliyeti nerede şişer, otopark girişi eğimden nasıl kazanılır.
Yazıyı okuyun → Yapım sistemiÇelik mi betonarme mi? Arsanız hangisini istiyor?
Açıklık, temel yükü, süre, yalıtım, yangın, büyütme ve usta bulma başlıklarında dokuz satırlık karşılaştırma; sistem kararının neden dördüncü sırada verildiği.
Yazıyı okuyun → MaliyetÇelik konstrüksiyon ev fiyatları: m² rakamı neyi ölçüyor?
Üretici teklifindeki metrekare fiyatı genelde iskeletle çatı arasını kapsar. On iki kalemlik tabloyla neyin içeride neyin dışarıda kaldığı, temelin ve ruhsat tarafının payı, iki teklifi eşitleme yöntemi.
Yazıyı okuyun → İmarİmar durumu belgesi nasıl alınır?
Belge iki durakta alınır: önce lisanslı haritacıdan aplikasyon krokisi, sonra ilçe belediyesi. Hangi evrakla nereye gidileceği, e-imar ekranının neden belge yerine geçmediği ve belgede yazmayan yedi konu.
Yazıyı okuyun → RollerMimar mı, müteahhit mi? Ev yaptırırken kim ne yapar
Ruhsat dosyasında hangi imza kimde: yapı sahibi, proje müellifi, müteahhit, şantiye şefi, yapı denetim. Şantiye şefi kime bağlı çalışır, sözleşme kiminle yapılır, kat karşılığında roller nasıl değişir.
Yazıyı okuyun →Yeni yazılar eklendikçe bu sayfada listelenir. Maliyet içeriğindeki rakamlar çeyrek başlarında gözden geçirilir.
Hizmet bölgeleri
Her ilçenin kendi imar gerçeği var: birinde eğim, ötekinde arsa vasfı, bir başkasında dere yatağı belirleyici oluyor. Arsanızın bulunduğu ilçeye özel sayfayı okuyabilirsiniz.
- İzmit · ofisimizin bulunduğu ilçe, yık-yeniden-yap süreçleri
- Kartepe · eğimli arsa ve kar yükü
- Başiskele · körfez manzarası ile güneş dengesi
- Derince · kıyı bandı ve kuzey köyleri
- Körfez · Yarımca'dan Hereke'ye artan eğim
- Gölcük · zemin, kot ve korunan köy dokusu
- Karamürsel · tarım arazisi vasfı ve dere yatakları
- Kandıra · köy yerleşik alanı ve kıyı mevzuatı
- Darıca · dar parsel ve Bayramoğlu kıyı dokusu
- Çayırova · plandaki kullanım kararı ve Şekerpınar
- Dilovası · sanayi dışında kalan yamaçlar ve Tavşancıl
Sözlük
Yazılarda geçen terimler
İmar durumu belgesinde ve ruhsat sürecinde en sık karşılaşılan terimlerin karşılıkları. Her terim, ayrıntısının anlatıldığı sayfaya bağlı.
- Açık hesap inşaat
- İnşaatın gerçek maliyetinin tüm belgeleriyle işverene açık gösterildiği, yüklenicinin kazancının sözleşmede yazılı tek ve sabit bir oran olduğu yapım modeli. Uluslararası karşılığı maliyet artı (cost-plus) sözleşmedir.
- TAKS (taban alanı katsayısı)
- Yapının zemine oturan izinin arsa alanına oranı. TAKS 0,30 olan 500 m² arsada yapının tabanı en fazla 150 m² olabilir.
- KAKS (emsal)
- Kat alanları katsayısı; bütün katların toplam inşaat alanının arsaya oranını sınırlar. 500 m² arsada KAKS 0,60 ise toplam inşaat hakkı 300 m²'dir.
- Yençok
- Yapının izin verilen en büyük yüksekliği; kat sayısıyla birlikte okunur. Eski adı Hmax'tır.
- Yapı ruhsatı
- Arsaya yapı yapabilmek için ilçe belediyesinin verdiği resmî izin. 3194 sayılı İmar Kanunu'na göre ruhsata tabi her yapı, başlamadan önce ruhsat almak zorundadır; prefabrik ve hafif çelik yapılar da bu kapsamdadır.
- Aplikasyon krokisi
- Parselin zemindeki yerini ve sınırlarını gösteren ölçüm belgesi. Lisanslı harita ve kadastro mühendisi bürosu (LİHKAB) hazırlar. İmar durumu başvurusunda ilçe belediyesine imzalı olarak verilir; kroki olmadan başvuru alınmaz. Plankote ile aynı şey değildir: plankote arsanın kotunu ve eğimini gösterir, ayrıca yaptırılan ayrı bir iştir.
- Yapı sahibi
- Parselin maliki ve sürecin sahibi. Yapı ruhsatı onun adına düzenlenir; proje müellifiyle, müteahhitle ve yapı denetim kuruluşuyla sözleşmeleri o imzalar, harçları ve denetim bedelini o öder.
- Proje müellifi
- Projeyi hazırlayan ve imzasıyla sorumluluğunu üstlenen meslek mensubu. Mimari projenin müellifi mimardır; statik, mekanik ve elektrik projeleri kendi alanlarındaki mühendisler tarafından hazırlanıp imzalanır.
- Yapı müteahhidi
- Yapıyı inşa etmeyi üstlenen taraf. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından alınan yetki belgesi numarası zorunludur ve bu numara ruhsatta yer alır.
- Şantiye şefi
- Yapının ruhsatına ve projesine uygun yürütülmesinden şantiyede sorumlu olan teknik rol. Yapı sahibinden ve müteahhitten ayrı tanımlanır; ruhsat dosyasında adı ve imzası bulunur.
- Yapı kullanma izin belgesi
- Halk arasındaki adıyla iskân. Tamamlanan yapının ruhsatına ve eki projelerine uygun bittiğini gösteren, ilçe belediyesince düzenlenen belge. Kalıcı elektrik, su ve doğalgaz aboneliği bu belgeye bağlıdır.
- Plankote
- Arsanın kot ve sınırlarını gösteren belge; lisanslı haritacıdan alınır. Yapı ruhsatı dosyasında imar durumu belgesinden sonraki adımdır. Aplikasyon krokisiyle karıştırılır, oysa aynı belge değildir: kroki parselin zemindeki yerini ve sınırlarını gösterir, plankote kotu ve eğimi. İkisi ayrı iştir ve ayrı ayrı ücretlendirilir. Zemin etüdüyle arasında zorunlu bir sıra yoktur; hangisi önce yaptırılırsa yaptırılsın süreç aksamaz.
- Zemin etüdü
- Parselde sondaj yapılarak zeminin taşıma gücünün ölçüldüğü ve rapora bağlandığı çalışma. Her yeni yapıda zorunludur; temel sistemi bu rapora göre tasarlanır. Zayıf zeminde temel maliyeti beklenenin üstüne çıkar.
- Yapı denetim
- Ruhsatlı yapının projesine ve mevzuata uygun yürüdüğünü denetleyen kuruluşun yaptığı iş; dayanağı 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun'dur. Ruhsat dosyası için kuruluşla sözleşme imzalanır. Hizmet bedeli, yükleniciye ödenen rakam üzerinden değil, yapı yaklaşık birim maliyeti ile inşaat alanı üzerinden hesaplanır ve hak edişlerle ödenir.
- Uygulama projesi
- Yapının sahada nasıl inşa edileceğini gösteren detay çizimleri ve malzeme kararları. Ruhsat projesiyle aynı şey değildir: ruhsat çizimi izin almak içindir, uygulama projesi şantiyeyi yönetmek içindir. Detay çizilmemişse karar sahada, işin ortasında verilir.
- Köy yerleşik alanı
- İmar planı bulunmayan köylerde yapılaşmaya izin verilen sınırlı alan. Parsel bu sınırın içindeyse konut yapımı görece net bir süreçtir; dışındaysa arazi vasfına göre izin süreçleri devreye girer.
- Çekme mesafesi
- Yapının parsel sınırlarına en fazla ne kadar yaklaşabileceğini belirleyen ön, yan ve arka bahçe mesafeleri. TAKS izin verse bile çekme mesafeleri taban alanını daraltabilir.
- Emsal harici alan
- Toplam inşaat alanı hesabına katılmayan alanlar. Otopark, sığınak ve yönetmelikte sayılan bazı ortak alanlar koşulları tutuyorsa emsale girmez; iskân edilen bodrum ise emsale girer.
- Yol kotu
- Bina yüksekliğinin ölçüldüğü, yola göre belirlenen başlangıç noktası. Kotun nereden alındığı, bodrumun iskân edilebilir sayılıp sayılmayacağını ve kullanılabilir alanı değiştirir.
- Plan notları
- İmar planının katsayıların üstüne koyduğu ek kurallar: çatı tipi, saçak yüksekliği, ayrık nizam şartı, bazı bölgelerde yapı yasağı.
- Hafif çelik
- Soğuk şekillendirilmiş, ince galvanizli profillerden kurulan taşıyıcı iskelet. Profiller fabrikada kesilip numaralanır, sahada birleştirilir. Yapı hafif olduğu için zemin taşıma gücü düşük parsellerde temel yükünü azaltır; buna karşılık geniş açıklık geçmekte zorlanır ve ısı köprüsü detayı kritiktir. Genellikle bir iki katlı konutta kullanılır.
- Ağır çelik konstrüksiyon
- IPE, HEA gibi sıcak haddelenmiş profillerle kurulan taşıyıcı çerçeve. Büyük açıklık geçer: kolonsuz salon, geniş garaj, çok katlı yapı mümkündür. Montaj vinç gerektirdiği için arsaya erişim ve manevra alanı baştan konuşulur; yangın koruması ayrı bir maliyet kalemidir.
- Prefabrik
- Bir yapı sisteminin değil, bir üretim biçiminin adı: taşıyıcı ya da bölücü elemanlar sahada değil fabrikada üretilir, sahada birleştirilir. Altında hafif çelik iskelet, ahşap karkas ve modüler kutu gibi birbirinden farklı sistemler bulunur. Hangisi olduğu sorulmadan ömür, yalıtım ve fiyat karşılaştırılamaz.
Sorunuz yazılarda yoksa
Doğrudan mimara sorun
Arsanıza özgü sorular için en kısa yol ücretsiz arsa & imar analizi: ada ve parsel numaranızı gönderin, ne yapılabileceğini yazılı özetleyelim.