Arsanıza ne yapılabileceğini önce öğrenin.

• Arsayı satın aldıktan sonra ne yapılabileceğini sormak. İmar koşulu tapu el değiştirince değişmiyor.
• Satıcının ya da emlakçının sözlü beyanına güvenmek. "Buraya üç kat çıkar" cümlesinin belgesi olmalı.
• Komşu parseldeki yapıya bakarak karar vermek. Yan parsel farklı plan notuna tabi olabilir, yapı ruhsatsız da olabilir.
• Tarla vasıflı parseli arsa sanmak. Kandıra ve Karamürsel çevresinde en sık düğümlenen konu bu.
• Eğimi göz ardı etmek. Eğim, bodrum ve istinat kararlarıyla birlikte yapım maliyetini doğrudan değiştirir.

İmar planı olmayan, iskan dışı alanda kalan parselde ne yapılabileceğini Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği çiziyor. Bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evi için beş sınır birlikte geçerli; biri sağlanmazsa diğerlerinin tek başına anlamı yok.

Tablonun asıl söylediği şu: arsa büyüdükçe hak büyümüyor. 5.000 m² parselde %5 katsayısı 250 m² veriyor, tavana tam oturuyor. 10.000 m² parselde katsayı 500 m² gösterir ama 250 m² sınırı devreye girer; kâğıt üstündeki hakkın yarısı kullanılamaz.

Bu sınırlar plansız alan için. Parseliniz imar planı içindeyse hesap TAKS, KAKS ve emsal üzerinden yürür, tamamen başka bir tablodur. Katsayıların tanımı burada. Hangisine tabi olduğunuz ada ve parselden görülüyor.

Arsa analizi gerçekten ücretsiz mi?

Ada ve parsele dayalı ön değerlendirme ücretsizdir ve bir taahhüt doğurmaz. Parselinizin imar durumuna bakar, ne yapılabileceğini konuşuruz. Detaylı fizibilite, alternatif yerleşim çalışması ve mimari proje ayrı hizmetlerdir; bedelleri baştan konuşulur ve sözleşmede tanımlanır.

Arsa almadan önce mi sonra mı danışmalıyım?

Kesinlikle önce. Arsa alındıktan sonra imar koşulu değişmiyor; tarım vasfı, dere yatağı yaklaşma mesafesi veya kıyı mevzuatı gibi konular satın alma sonrası öğrenilince geri dönüş olmuyor. Ada ve parsel numarasını göndermeniz yeterli, bakalım.

İmar durumu belgem yok, yine de bakabilir misiniz?

Bakabiliriz. Ada ve parsel numarasıyla ön değerlendirme yapılabilir. Kesin sonuç için ilgili belediyeden alınmış güncel imar durumu belgesi gerekir; bunun nasıl alınacağını da anlatırız.

Tarla vasıflı arsama ev yapabilir miyim?

Duruma göre değişir. Köy yerleşik alanı sınırı içinde kalan parsellerle, dışında kalan tarım arazileri farklı kurallara tabidir. Parselin konumu, yüzölçümü ve plan durumu belirleyici olur. Bu tam olarak analizde netleşen konulardan biri.

Kocaeli'de köy arazisinde ruhsat gerekir mi?

Gerekir. İmar Kanunu'nun 27. maddesindeki köy muafiyeti belediye ve mücavir alan sınırlarının dışını kapsıyor; Kocaeli büyükşehir olduğu için belediye sınırı il sınırıyla aynı ve ilin tamamı sınır içinde kalıyor. Kırsal mahalle ilan edilmiş yerlerde bina inşaat harcı ile imarla ilgili harçlar alınmaz, ruhsat yine alınır.

İskan dışı tarlamda kaç metrekare ev yapabilirim?

Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği'ne tabi bir parselde beş sınır birlikte geçerli: inşaat alanı katsayısı en çok %5, toplam yapı inşaat alanı 250 m², iki kat, 7,50 m saçak yüksekliği ve parsel sınırına en az 3,00 m yaklaşma. 250 m² üst sınır olduğu için 5.000 m²'nin üstündeki parsellerde katsayının verdiği hakkın tamamı kullanılamıyor. Parselinizin bu yönetmeliğe mi imar planına mı tabi olduğu ada ve parselden görülür.

Hisseli parselde her hissedar kendi evini yapabilir mi?

Kendiliğinden hayır. Plansız alanda birden fazla bina, 1.500 m² üstündeki hisseli parsellerde ve bütün maliklerin muvafakatiyle mümkün; sayı her durumda 3'ü, her bina 250 m²'yi, toplam 750 m²'yi geçemez. Muvafakat çıkmazsa yerleşim tek yapı üzerinden kurulur.