Mimar mı, müteahhit mi? Ev yaptırırken kim ne yapar

Üç taraf, üç ayrı iş

Bir evin yapılması üç ana rolün etrafında döner. Sırayla:

Yapı sahibi. Parselin maliki ve sürecin sahibi. Yapı ruhsatı onun adına düzenlenir. Proje müellifiyle, müteahhitle ve yapı denetim kuruluşuyla sözleşmeleri o imzalar; harçları ve denetim bedelini o öder. Kararların son mercii de odur.

Mimar (proje müellifi). Mimari projeyi hazırlar ve imzalar. İmzasıyla birlikte, projenin imar mevzuatına ve fen kurallarına uygunluğunun sorumluluğunu üstlenir. Statik, mekanik ve elektrik projeleri kendi alanlarındaki mühendisler tarafından hazırlanıp imzalanır; bu projelerin mimariyle uyumlu ilerlemesi koordinasyon işidir.

Yapı müteahhidi. Yapıyı inşa etmeyi üstlenen taraf. Müteahhitlik, isteyenin girip çıkabildiği bir alan değil: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığından alınan yetki belgesi numarası zorunludur ve bu numara ruhsatta yer alır. Yapı sahibi kendi evini kendisi yaptırmak istese bile yönetmelik bunun için ayrı bir kayıt öngörür.

Bu üçünün yanında iki teknik rol daha vardır: şantiye şefi ve yapı denetim kuruluşu. İkisi de yapı sahibinden ve müteahhitten ayrı tanımlanır.

Ruhsat dosyasında kim neyi imzalar?

Bir yapı ruhsatı tek imzayla çıkmaz. Aşağıdaki tablo, konut ölçeğinde rollerin ve imzaların dağılımını gösterir.

Tablodan çıkan asıl bilgi şu: hiçbir rol tek başına bütün süreci temsil etmiyor. Ruhsat dosyasında her imzanın karşılığında ayrı bir sorumluluk var ve bu sorumluluklar devredilemiyor.

Şantiye şefi kimdir, kime bağlıdır?

Şantiye şefi, şantiyedeki işin onaylı projeye, mevzuata ve iş sağlığı ve güvenliği kurallarına uygun yürütülmesini sağlamakla görevli teknik kişidir. Görevi mimar, mühendis ya da yapının niteliğine göre tekniker veya teknik öğretmen üstlenebilir. Bir kişinin aynı anda kaç şantiyede ve ne kadar toplam yapı alanında görev alabileceği yönetmelikle sınırlandırılmıştır.

En sık karıştırılan nokta da burada: şantiye şefini yapı müteahhidi görevlendirir ve şantiye şefi müteahhide bağlı çalışır. Yapı sahibinin temsilcisi değildir. "Şantiye şefi var, o bakar" cümlesi bu yüzden eksik. Yapı sahibi kendi adına saha takibi istiyorsa bunu ayrıca kurgular; uygulama danışmanlığı tam olarak bu boşluğa oturur.

Yapı denetim kuruluşu kimin tarafında?

Yapı denetim kuruluşu, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca projeyi ve imalatı bağımsız olarak denetleyen kuruluştur. Sözleşmeyi yapı sahibi imzalar ve bedeli yapı sahibi öder. Ama ödeme doğrudan kuruluşa gitmez: hizmet bedeli, ilgili idare adına açılan hesaba yatırılır ve idare tarafından hak edişlere göre kuruluşa aktarılır.

Kuruluşun kim olacağı da tarafların seçimine bırakılmamıştır; görevlendirme Bakanlığın elektronik sistemi üzerinden yapılır. Kurgunun mantığı basit: denetleyen taraf, denetlediği taraftan para almasın. Yapı denetim bedeli bu yüzden mimarlık hizmet bedelinden de, müteahhit sözleşmesinden de ayrı bir kalemdir. Ruhsat aşamasındaki bütün kalemleri sırasıyla Kocaeli'de yapı ruhsatı rehberinde yazdık.

Sözleşme kiminle yapılır, para nereye akar?

Kendi arsasına ev yaptıran biri için tipik kurgu şudur: proje müellifleriyle bir sözleşme, müteahhitle bir sözleşme, yapı denetim kuruluşuyla bir sözleşme. Üçü de yapı sahibinin tarafıdır ve üçünün kapsamı ayrı yazılır.

1. Proje ve ruhsat bedeli müelliflere ödenir; kapsamı hangi projeleri ve hangi takibi içerdiğiyle tanımlanır.
2. Harçlar ve resmî ödemeler belediyeye ve ilgili kurumlara yatırılır; bunlar hizmet bedeli değildir.
3. Yapı denetim bedeli idare adına açılan hesaba yatırılır.
4. İnşaat bedeli müteahhide ödenir; ödeme planının aşamalara bağlanması hem takibi hem hak ediş düzenini kolaylaştırır.

Sözleşmelerde en çok sorun çıkaran şey rakam değil, kapsam. "Ruhsat dahil mi", "zemin etüdü kimde", "abonelikler kimin işi", "çevre düzeni içeride mi" gibi sorular baştan yazılmazsa, sonradan pazarlık konusu oluyor. Yapım tarafında bu kalemlerin nasıl kayda geçtiğini açık hesap inşaat yazısında ayrıntılandırdık.

Kat karşılığında roller nasıl değişir?

Kat karşılığı, hukuktaki adıyla arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, arsa sahibinin arsasını vermesi ve karşılığında yapılacak binadan bağımsız bölüm almasıdır. Bu kurguda yapımı da finansmanı da müteahhit üstlenir; proje çoğunlukla müteahhidin çalıştığı müellif tarafından hazırlanır. Yani arsa sahibi, kendi arsasında yapılan yapının teknik kararlarına doğrudan taraf olmayabilir.

Sözleşme taşınmaz devri içerdiği için resmî şekle tabidir; uygulamada noterde düzenleme şeklinde yapılır. Bu tarafın ayrıntısı hukukçu işidir, biz teknik tarafını söyleyelim: imzadan önce projenin ve teknik şartnamenin okunması, parselin imar hakkının tam kullanılıp kullanılmadığının kontrol edilmesi ve malzeme tanımlarının belirsiz bırakılmaması, sonradan tartışılacak konuların çoğunu baştan kapatır. Parselin ne taşıdığını kabaca görmek için imar hesaplama aracı tarayıcınızda çalışıyor.

Hangi durumda hangi kurgu mantıklı?

• Kendi arsanıza kendi eviniz: önce proje ve ruhsat, sonra yapım. İki aşamayı ayrı sözleşmeyle yürütmek, ruhsat çıktıktan sonra yapım tarafında karar değiştirme özgürlüğünü korur.
• Tasarım sizin için belirleyiciyse: müellifle doğrudan sözleşme yapmak, tasarım kararlarını ve değişiklik taleplerini aracısız iletmenizi sağlar.
• Süreçle hiç uğraşmak istemiyorsanız: tek muhatapla yürüyen bir kurgu daha rahattır; ama tek muhatabın kapsamı sözleşmede kalem kalem tanımlı olmalıdır. Bizim anahtar teslim düzenimiz bu ihtiyaca cevap verir.
• Kat karşılığı düşünüyorsanız: proje ve şartname okuması, imza öncesinde yapılacak en küçük ve en getirili iş.
• Ruhsatı alıp inşaatı kendiniz yürütecekseniz: yetki belgesi ve şantiye şefi gerekliliklerini baştan konuşun; bu iki kalem sonradan sürpriz oluyor.

Bizim bu tablodaki yerimiz

Taş Mimarlık işe müellif tarafından girer: mimari proje ve yapı ruhsatı. Ruhsat çıktıktan sonra yapımı kendiniz yürütebilirsiniz, dilerseniz uygulamayı da biz üstleniriz. İki aşama ayrı sözleşmedir ve birincisi ikincisine mecbur bırakmaz.

Bir yapısal ayrıntı da şu: malzeme ya da yapım sistemi satmıyoruz. Hafif çelik, ağır çelik konstrüksiyon, prefabrik ve betonarme — dördünde de hem ruhsat hem yapım aşamasında çalışıyoruz. Bu yüzden sistem tavsiyemizin arkasında bir ürünü tutturma çıkarı yok; karar parselin, zeminin ve ihtiyaç programının gerektirdiği yerden çıkıyor. Sistemlerin karşılaştırması çelik mi betonarme mi yazısında.

Sık sorulanlar

Mimarla mı müteahhitle mi çalışmalıyım?

İkisi birbirinin alternatifi değil. Mimar projeyi hazırlar ve imzalar, teknik projeleri koordine eder, ruhsat dosyasını yürütür. Müteahhit ruhsat çıktıktan sonra yapıyı inşa eder. Ev yaptıran kişi çoğu durumda ikisiyle de ayrı ayrı sözleşme yapar. Doğru soru hangisiyle çalışacağınız değil, hangi işi kime verdiğinizin sözleşmede net yazıp yazmadığıdır.

Müteahhit projeyi de veriyor, ayrıca mimara gerek var mı?

Proje her hâlükârda bir mimar tarafından hazırlanır ve imzalanır; müteahhidin projeyi vermesi, o projeyi çizen mimarın müteahhitle çalıştığı anlamına gelir. Fark, mimarın kiminle sözleşmeli olduğudur. Proje müellifiyle doğrudan sözleşme yapan yapı sahibi, tasarım kararlarını ve değişiklik taleplerini doğrudan müellife iletir. Paket içinde gelen projede ise muhatap müteahhittir.

Şantiye şefi kime bağlı çalışır?

Şantiye şefi yapı müteahhidi tarafından görevlendirilir ve müteahhide bağlı çalışır; yapı sahibinin temsilcisi değildir. Görevi, şantiyedeki işin onaylı projeye, mevzuata ve iş sağlığı güvenliği kurallarına uygun yürütülmesini sağlamaktır. Yapı sahibi kendi adına saha takibi istiyorsa bunu ayrıca kurgular; şantiye şefinin varlığı bu ihtiyacı karşılamaz.

Yapı denetim kuruluşunu ben mi seçiyorum?

Hayır. Yapı denetim kuruluşunun görevlendirilmesi tarafların serbest seçimine bırakılmamıştır; atama Bakanlığın elektronik sistemi üzerinden yapılır. Sözleşmeyi yapı sahibi imzalar ve hizmet bedelini yapı sahibi öder, ancak bedel doğrudan kuruluşa değil, ilgili idare adına açılan hesaba yatırılır; idare hak edişlere göre kuruluşa aktarır. Bu kurgunun amacı denetleyeni denetlenenden ayrı tutmaktır.

Kat karşılığı verirken mimar ne işe yarar?

Kat karşılığı, yani arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yapımı ve finansmanı müteahhit üstlenir; proje de genellikle müteahhidin çalıştığı müellif tarafından hazırlanır. Arsa sahibinin kendi mimarına yaptırabileceği iş, imzadan önce projeyi ve teknik şartnameyi okumaktır: parselin imar hakkı tam kullanılıyor mu, hangi bağımsız bölümler kime düşüyor, malzeme tanımları ne kadar açık. Sözleşmenin hukuki tarafı ayrı bir uzmanlık alanıdır.

Kaynaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu — yapı ruhsatının yapı sahibi adına düzenlenmesi ve ruhsata tabi yapılar.
• 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun — yapı denetim kuruluşunun görev ve sorumlulukları, hizmet bedelinin ilgili idare adına açılan hesap üzerinden ödenmesi.
• Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik — yetki belgesi numarası zorunluluğu ve yapı sahibinin kendi yapısını inşa etmesi hâline ilişkin kayıt.
• Şantiye Şefleri Hakkında Yönetmelik — şantiye şefinin görevlendirilmesi, nitelikleri ve aynı anda üstlenebileceği iş sınırı.
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği — proje müellifliği, ruhsat eki projeler ve ruhsat formunda yer alan bilgiler.