Arsa sahibiyseniz bu kısaltmalarla er geç karşılaşırsınız; çoğu zaman da bir emlak ilanının köşesinde ya da belediyeden gelen bir belgenin ortasında, açıklamasız. Oysa bu üç beş kısaltma, arsanızın gerçek değerini belirleyen sayılardır. Bu yazıda hepsini örnekle, mimarın günlük dilinde anlatıyoruz. Yazıdaki tüm rakamlar anlatım için kurgulanmış örneklerdir; sizin parselinizin değerleri imar durumu belgenizde yazar.
TAKS nedir?
TAKS, taban alanı katsayısı: yapının zemine oturan izinin, arsa alanına oranı. TAKS 0,30 olan 500 m² bir arsada evin tabanı en fazla 150 m² olabilir. Kalan alan bahçe, otopark, çekme mesafesi olarak kalır.
Müstakil ev tasarımında TAKS çoğu zaman ilk kısıttır: geniş tek katlı bir ev mi istersiniz, tabanı küçük tutup iki kata mı çıkarsınız, bu sayıyla şekillenir.
KAKS (emsal) nedir?
KAKS, kat alanları katsayısı; halk arasında ve birçok planda "emsal" diye geçer. Bütün katların toplam inşaat alanının arsaya oranını sınırlar. Aynı örnekte KAKS 0,60 ise: 500 × 0,60 = 300 m² toplam inşaat hakkınız var. TAKS 0,30 ile birleşince tablo netleşir: 150 m² tabanlı iki katlı bir ev, hakkınızı tam kullanır.
Bir de "emsal harici" kavramı var: bazı alanlar bu toplama katılmaz. Duruma göre bodrumdaki otopark, sığınak, teknik hacimler böyledir. Neyin hariç sayıldığı yönetmeliğe ve o bölgenin plan notlarına göre değişir; doğru okunduğunda aynı arsadan ciddi ek kullanım alanı çıkabilir. Eğimli parsellerde bodrumun akıllı kullanımı tam bu yüzden değerlidir; Kartepe ve Başiskele sayfalarında bu konuya bölge özelinde değindik.
Çekme mesafeleri ve Yençok ne söyler?
Çekme mesafeleri, yapının parsel sınırlarına en fazla ne kadar yaklaşabileceğini belirler: ön, yan ve arka bahçe mesafeleri. Ev tabanının nereye oturabileceğini fiilen bu mesafeler çizer; TAKS izin verse bile çekmeler daraltabilir.
Yençok (eski adıyla Hmax) yapının izin verilen en büyük yüksekliğidir; kat sayısıyla birlikte okunur. "2 kat, Yençok 7,50 m" gibi bir ifade, hem kat adedini hem toplam yüksekliği sınırlar.
İmar durumu belgesi nasıl okunur?
Tipik bir imar durumu satırı şöyle görünür (örnek): "Konut alanı, ayrık nizam, 2 kat, TAKS: 0,30, KAKS: 0,60, ön bahçe 5 m, yan bahçe 3 m." Çevirisi: bu parsele yalnız konut yapılır; yapı komşu parsellere bitişmez, dört tarafı açıktır; en fazla iki kat; taban arsanın %30'u, toplam alan %60'ı; yapı yoldan 5, komşulardan 3 metre içeride durur.
Aynı satırı okuyan iki kişi farklı ev görür; fark tasarımdadır. Sayılar sınırı çizer, evin ne olacağını mimari karar belirler.
Aynı büyüklükte iki arsa neden farklı ev taşır?
Çünkü katsayılar parselden parsele değişir. İki komşu 500 m² arsadan biri TAKS 0,40 ile 200 m² taban taşırken, öbürü 0,25 ile 125 m²'de kalabilir. Plan notları, parselin vasfı, yol terki, köşe parsel durumu ve eğim de hesabı değiştirir. Bu yüzden "500 metrekare arsam var, kaç metrekare ev yaparım?" sorusunun tapudan cevabı yoktur; cevap imar durumundadır.
Kocaeli'de imar durumunuzu nereden öğrenirsiniz?
Resmî yol, parselin bağlı olduğu ilçe belediyesinin imar birimidir; yazılı imar durumu belgesi oradan alınır. Süreç ve evrak tarafını ruhsat rehberinde anlattık.
Pratik yol ise şu: ada ve parsel numaranızı bize gönderin. İmar durumunuza bakar, arsanızın ne taşıdığını bu yazıdaki dille, yazılı özetleriz. Bu ön kontrol ücretsizdir ve sizi hiçbir şeye bağlamaz.
Sık sorulanlar
- TAKS ile KAKS'ın farkı tek cümleyle nedir?
- TAKS evin yere oturduğu alanı, KAKS (emsal) bütün katların toplam alanını sınırlar: TAKS tabanı, KAKS toplamı yönetir.
- Emsal harici alan ne demek?
- Bazı alanlar toplam inşaat alanı hesabına katılmaz: duruma göre bodrumdaki otopark, sığınak ve teknik hacimler gibi. Neyin emsal harici sayıldığı yönetmeliğe ve o bölgenin plan notlarına göre değişir; parsel özelinde kontrol edilir. Doğru okunduğunda aynı arsadan ciddi ek kullanım alanı çıkabilir.
- İmar durumu belgesi almak ücretli mi?
- Belediyeler imar durumu belgesi için tarifelerine göre bir harç alır; tutar belediyeden belediyeye değişir. Bizimle çalışıyorsanız bu belgeyi süreç içinde biz alır, size okuruz; ön kontrolü ise ücretsiz yapıyoruz.
- Havuz, müştemilat ya da bahçe duvarı emsale girer mi?
- Duruma göre değişir: açık havuz çoğu uygulamada yapı inşaat alanına katılmaz, müştemilatın durumu büyüklüğüne ve plan notlarına bağlıdır, bahçe duvarı ise yapı ruhsatının değil çevre düzenlemesinin konusudur. Kesin cevap parselin tabi olduğu plan notlarından çıkar.