Ev yaptırmak isteyenlerin bize en sık geldiği an, arsa alındıktan sonrası. Oysa mimarın en çok işe yaradığı an, alınmadan önce. Arsa satın alındıktan sonra imar durumu değişmez; tarla vasfı kendiliğinden arsaya dönmez, dere yatağına yaklaşma mesafesi kalkmaz, plan lekesi konut olmayan bir parsel konuta çevrilmez. Bu yazı, bir parseli almadan önce sırayla neye bakıldığını anlatıyor.
1. Tapudaki vasıf: arsa mı, tarla mı?
İlk bakılacak yer ilan değil, tapu kaydı. Tapuda "arsa" yazan parsel imar planı içindedir ve yapılaşma koşulları bellidir. "Tarla", "bağ", "zeytinlik" gibi vasıflar ise tarım arazisidir; bunların üzerine konut yapımı ayrı izin süreçlerine tabidir ve her parselde mümkün olmaz.
Araya bir üçüncü durum girer: köy yerleşik alanı. Köy yerleşik alanı sınırının içinde kalan parselde konut süreci görece nettir, sınırın hemen dışındaki benzer bir parselde ise tamamen başka bir yol izlenir. Kandıra ve Karamürsel gibi kırsal dokusu güçlü ilçelerde en sık düğümlenen konu budur.
2. İmar durumu belgesi nasıl alınır? İki durak
İmar durumu belgesi, bir parselin imar planında hangi kullanıma ayrıldığını ve hangi yapılaşma koşullarına tabi olduğunu gösteren resmî belgedir. İki durakta alınır ve sıra değişmez: önce lisanslı haritacıdan (LİHKAB) aplikasyon krokisi, sonra ilçe belediyesinin imar birimine başvuru. Aplikasyon krokisi olmadan başvuru alınmaz. Evrak listesi, e-imar ekranlarının neden belge yerine geçmediği ve belgede yazmayanlar imar durumu belgesi nasıl alınır yazısında tek tek yazılı.
Arsa alırken bu belgenin bir özelliği daha var: başvuruyu parsel maliki ya da vekili yapar. Henüz almadığınız bir parsel için belgeyi siz isteyemezsiniz. En pratik yol satıcıdan güncel belgeyi istemek; satıcı vermiyorsa vekâletle başvurulabilir. Belge gelene kadar ada ve parsel numarasıyla ön inceleme yapılabilir.
Kısa videosunu YouTube'da izleyin (0:51)
3. İmar durumu belgesi: hangi satır ne söyler?
İmar durumu belgesinde okunacak satırlar şunlar:
- Kullanım kararı. Parsel konut alanında mı, ticaret, sanayi, depolama ya da park alanında mı kalıyor. Konut dışı bir kullanımda katsayı hesabının anlamı yok. Çayırova ve Dilovası gibi sanayinin yerleşimle iç içe geçtiği ilçelerde ilk kontrol budur.
- Nizam. Ayrık, ikiz ya da bitişik nizam; yapının komşu parsellerle ilişkisini belirler.
- TAKS ve KAKS. Taban alanı ve toplam inşaat alanı katsayıları. İkisinin ne anlama geldiğini TAKS, KAKS ve emsal yazısında örnekledik; rakamları kendiniz denemek isterseniz imar hesaplama aracı taban ve toplam alanı anında çıkarır.
- Kat adedi ve Yençok. İzin verilen kat sayısı ve en büyük yapı yüksekliği.
- Çekme mesafeleri. Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri. Dar parsellerde TAKS'ın verdiği hakkın tamamı çekmeler yüzünden kullanılamayabilir.
- Plan notları. Katsayının üstüne ek kural koyan satırlar: çatı tipi, saçak yüksekliği, bazı bölgelerde ek yapılaşma şartları.
4. Planın dışındaki kısıtlar
Bir parselin imar durumu temiz görünürken, plan dışı bir kısıt yüzünden kullanılabilir alan ciddi biçimde daralabilir. Kocaeli'de en sık karşılaşılanlar:
- Dere yatağına yaklaşma mesafesi. Dereye yakın parsellerde yapı yaklaşma mesafesi ve ilgili kurum görüşü devreye girer; taşkın riski temel ve kot kararlarını etkiler.
- Kıyı kenar çizgisi. Denize yakın parsellerde kıyı mevzuatı yapılaşmayı sınırlar; parselin bir bölümü yapı dışında kalabilir.
- Yol terki ve kamuya ayrılan alanlar. Planda yol, park ya da başka bir kamu kullanımı geçen parsellerde, terk edilecek alan düşüldükten sonra kalan yüzölçümü hesaba girer. Tapudaki metrekare ile yapılaşmaya esas metrekare aynı olmayabilir.
- Enerji nakil hattı ve benzeri irtifaklar. Parselin üzerinden geçen hatlar yapı yerini kısıtlar.
- Koruma kararları. Sit alanı, tescilli yapı ya da korunacak doku bulunan bölgelerde ayrı kurul süreçleri işler.
5. Zemin, eğim ve yol
İmar tarafı temizse sıra araziye gelir. Zemin etüdü her yeni yapıda zorunludur ve temel sistemini belirler; zayıf zeminde temel maliyeti beklenenin üstüne çıkar. Eğim ise iki yüzlü bir konudur: doğru kurgulandığında bodrum ve kapalı otopark kazandırır, yanlış okunduğunda kazı ve istinat masrafına döner. Bu konuyu eğimli arsa yazısında ayrıntılandırdık.
Son olarak erişim: parselin yola cephesi var mı, yol fiilen açılmış mı, elektrik ve su bağlantısı ne kadar uzakta. Kırsalda "yolu var" denen parselin yolu bazen sadece planda vardır.
Satın almadan önce kontrol listesi
- Tapu kaydındaki vasıf okundu mu; parsel köy yerleşik alanı sınırının içinde mi?
- Lisanslı haritacıdan (LİHKAB) aplikasyon krokisi alındı mı?
- Krokiyle birlikte ilçe belediyesinin imar biriminden güncel imar durumu belgesi alındı mı; kullanım kararı konut mu?
- TAKS, KAKS, kat adedi ve çekme mesafeleriyle kalan yapılabilir alan hesaplandı mı?
- Dere, kıyı, enerji hattı ya da koruma kaynaklı bir kısıt var mı?
- Planda yol ya da kamuya terk payı geçiyor mu?
- Tapu hisseli mi; hisseliyse diğer maliklerle ifraz ya da muvafakat gerekecek mi?
- Parselin yola cephesi ve altyapı bağlantısı fiilen var mı?
- Zemin ve eğim, hedeflenen bütçeyle uyumlu mu?
En sık yapılan üç hata
Satıcının beyanına güvenmek. "Ev yapılır" cümlesi belge değildir. İlanlarda geçen "imarlı arsa" ifadesi de tek başına bir şey söylemez; hangi kullanım, hangi katsayı, o önemlidir.
Hisseli tapuyu hafife almak. Hisseli parselde kullanım ve yapılaşma için diğer maliklerle anlaşmak gerekir; bu bazen aylar süren bir süreçtir.
Metrekareye bakıp yapılabilir alana bakmamak. 1.000 m² tarla vasıflı parsel, 400 m² konut imarlı parselden daha az ev taşıyabilir. Satın alma kararı yüzölçümüne değil, yapılabilir alana göre verilir.
Sık sorulanlar
- Arsa alırken imar durumu belgesini kim alabilir?
- Belgeyi parsel maliki ya da vekili alabilir. Henüz almadığınız bir parsel için başvuruyu siz yapamazsınız; en pratik yol satıcıdan güncel belgeyi istemektir. Satıcı vermiyorsa vekâletle başvurulabilir. Belge elinize geçene kadar ada ve parsel numarasıyla ön inceleme yapılabilir. Belgenin iki duraklı alınma yolu ve evrak listesi ayrı bir yazıda.
- Tarla vasıflı arsaya ev yapılır mı?
- Her parselde değil. Köy yerleşik alanı sınırı içinde kalan parselde konut süreci görece nettir. Sınır dışında tarım arazisi vasfındaki parsellerde izin süreçleri devreye girer; zeytinlik gibi özel korumalı vasıflar ayrı mevzuata tabidir. Cevap parsel bazında çıkar, genel bir kural yoktur.
- İlanda 'imarlı arsa' yazıyor, yeterli mi?
- Yeterli değil. Bu ifade parselin imar planı içinde olduğunu söyler; hangi kullanıma ayrıldığını, hangi katsayılara sahip olduğunu ve çekme mesafelerini söylemez. Konut alanı yerine ticaret ya da sanayi alanında kalan bir parsel de imar planı içindedir. Belirleyici olan imar durumu belgesidir.
- Bu kontrolü mimara mı yaptırmalıyım, emlakçıya mı?
- Emlakçı parselin satış koşullarını bilir; imar durumunun projeye ne getirdiğini mimar okur. Aradaki fark şu: belgede yazan katsayıdan kaç metrekare kullanılabilir ev çıktığı, çekme mesafeleri, eğim ve yerleşim kararlarıyla birlikte hesaplanır. Biz bu ön kontrolü ücretsiz yapıyoruz.
Kaynaklar
- 3194 sayılı İmar Kanunu (imar planı, ifraz ve tevhit, ruhsat yükümlülüğü).
- 3621 sayılı Kıyı Kanunu (kıyı kenar çizgisi ve sahil şeridinde yapılaşma sınırları).
- 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu: tarım arazilerinin amaç dışı kullanımına ilişkin izin süreçleri.
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği: imar durumu belgesinde yer alan yapılaşma koşullarının tanımları.