İmar durumu belgesi nasıl alınır? İki durak, dört evrak

Bu işte en çok zaman kaybettiren şey belgenin kendisi değil, sıranın bilinmemesi. İnsanlar doğruca ilçe belediyesine gidiyor. Dosyada aplikasyon krokisi olmadığı için başvuru alınmıyor, bir tur boşa gidip geliyorlar. Aplikasyon krokisi olmadan imar durumu başvurusu yapılamaz. Bu işten akılda kalacak tek cümle budur.

İki durak, dört evrak

Belgeyi parsel maliki ya da vekili alır. Yol şudur:

1. Lisanslı haritacı — aplikasyon krokisi. Lisanslı harita ve kadastro mühendisi bürosu parselin zemindeki yerini ve sınırlarını ölçer, krokiyi hazırlar ve imzalar. Kroki, tapudaki parselin arazide tam olarak nerede durduğunu gösteren belgedir.
2. İlçe belediyesi — imar durumu belgesi. Parselin bağlı olduğu ilçe belediyesinin imar birimine dilekçeyle başvurulur. Belge buradan düzenlenir; parselin planda hangi kullanıma ayrıldığını ve yapılaşma koşullarını taşır.

Kısa videosunu YouTube'da izleyin (0:18)

Neden birinci adım atlanıyor?

Çünkü kimse anlatmıyor. Arsasını yeni almış bir kişi için akla yatkın olan doğrudan belediyeye gitmektir; imar belgesi belediyeden çıkıyorsa, işin başladığı yer de orasıdır diye düşünülür. Oysa belediyenin imar birimi dosyada imzalı krokiyi arar. Kroki yoksa başvuru alınmaz, kişi bir gününü harcamış olarak lisanslı haritacıyı aramaya döner.

Bu yüzden ilk telefon lisanslı haritacıya edilir, belediyeye değil.

E-imar ekranı bilgi verir, belge vermez

Belediyelerin çevrimiçi imar sorgulama ekranları bundan ayrı bir şeydir. İzmit, Başiskele ve Kandıra belediyelerinin e-imar ekranlarında ada ve parsel numarasıyla parselin planda nerede kaldığına bakılabilir. Bu bir ön fikir verir ve arsa bakarken işe yarar.

Ama ekran bilgi verir, belge vermez. Ruhsata esas belge lisanslı haritacı ve ilçe belediyesi durağından geçerek düzenlenir; ekrandan alınan çıktı onun yerine geçmez. Parseliniz başka bir ilçedeyse, varsa o belediyenin e-imar ekranına bakın; yoksa doğrudan iki duraklı yola girin.

Belge hangi satırları taşır?

İmar durumu belgesi elinize geçtiğinde okunacak satırlar şunlar:

• Kullanım kararı. Parsel konut alanında mı; ticaret, sanayi, depolama ya da park alanında mı kalıyor. Konut dışı bir kullanımda katsayı hesabının anlamı yok.
• Nizam. Ayrık, ikiz ya da bitişik nizam; yapının komşu parsellerle ilişkisini belirler.
• TAKS ve KAKS (emsal). Taban alanı ve toplam inşaat alanı katsayıları. İkisinin ne anlama geldiğini TAKS, KAKS ve emsal yazısında örnekledik; belgedeki rakamları kendiniz denemek isterseniz imar hesaplama aracı taban ve toplam alanı anında çıkarır.
• Kat adedi ve Yençok. İzin verilen kat sayısı ve en büyük yapı yüksekliği.
• Çekme mesafeleri. Ön, yan ve arka bahçe mesafeleri. Dar parsellerde TAKS'ın verdiği hakkın tamamı çekmeler yüzünden kullanılamayabilir.
• Plan notları. Katsayının üstüne ek kural koyan satırlar: çatı tipi, saçak yüksekliği, bazı bölgelerde ek yapılaşma şartları.

Belge neyi söylemez?

Belgeyi almak, arsanın ne taşıdığını bilmekle aynı şey değil. Belgede yazmayan, ama projeyi doğrudan belirleyen konular var:

• Kaç metrekare kullanılabilir ev çıkacağını söylemez. Katsayı üst sınırdır. Çekme mesafeleri tabanı dört yandan kırpar; kalan alan çoğu zaman katsayının verdiğinden küçüktür.
• Zeminin ne taşıdığını söylemez. Temel sistemi zemin etüdü raporuna göre kurulur, imar durumuna göre değil.
• Arsanın kotunu ve eğimini söylemez. Kot ve sınırlar plankotede görünür. Plankote ayrı bir belgedir ve o da lisanslı haritacıdan alınır; ruhsat sürecinde imar durumundan sonra gelir.
• Komşu parsellerin fiilî durumunu söylemez. Yandaki yapının nerede durduğu, manzaranın hangi yönden kapandığı yerinde görülür.
• Maliyet söylemez. Ne yapının maliyetini, ne harçları.
• Bazı kısıtlar belgede görünmeyebilir. Dere yatağına yaklaşma mesafesi, kıyı kenar çizgisi, enerji nakil hattı irtifakı ya da koruma kararları için ilgili kurumun görüşü gerekebilir.
• Altyapıyı söylemez. Yolun fiilen açılmış olup olmadığı, elektrik ve su bağlantısının uzaklığı ayrı bir kontroldür.

"İmar planı içindedir" cümlesi neden yetmez?

İlanlarda ve satış görüşmelerinde en çok duyulan cümle bu. Söylediği tek şey parselin imar planı sınırları içinde kaldığı. Hangi kullanıma ayrıldığını, hangi katsayılara sahip olduğunu, çekme mesafelerini söylemez. Konut alanı yerine ticaret ya da sanayi alanında kalan bir parsel de imar planı içindedir. Belirleyici olan plan sınırı değil, belgede yazan satırlar.

Arsayı henüz almadıysanız bu kontrolü satın almadan önce yapmak gerekir; sırayla neye bakıldığını arsa alırken imar kontrolü yazısında anlattık.

Ne kadar sürede çıkıyor?

Kocaeli'de yürüttüğümüz dosyalarda — İzmit, Kartepe, Gölcük, Karamürsel ve Kandıra — imar durumu belgesi genelde bir hafta içinde çıkıyor. Bu bir taahhüt değil, gözlem: süre ilçe belediyesinin o dönemki iş yüküne ve başvurunun eksiksizliğine bağlı. Aplikasyon krokisi eksikse ya da vekâlet uygun değilse dosya alınmaz, saat baştan işlemeye başlar.

O bir hafta boş geçmek zorunda da değil: aynı dönemde lisanslı haritacıdan plankote için randevu alınabilir, ihtiyaç programı konuşulmaya başlanabilir. Ruhsat takviminde asıl uzayan yer bu belge değil, dosyanın belediyeye eksiksiz girip girmediğidir.

Belge elinize geçtikten sonra

İmar durumu belgesi, ruhsat dosyasının ilk belgesidir. Ardından plankote ve zemin etüdü, sonra mimari proje, statik proje, elektrik ve mekanik projeler gelir; yapı denetim sözleşmesi imzalanır, dosya belediyeye girer, harçlar ödenir ve ruhsat düzenlenir. Adımların tamamı ve hangi evrakın nerede istendiği Kocaeli'de yapı ruhsatı yazısında yazılı.

Bağımlılıklar gerçek: mimari proje imar durumu ve plankote olmadan başlamaz, statik proje zemin etüdü olmadan hesaplanmaz. Ama her adım bir öncekini beklemez. Plankote ile zemin etüdü birbirinden bağımsız iki iştir; hangisini önce yaptırdığınız fark etmez, ikisi aynı hafta da yürüyebilir. Dosya belediyeye eksik girerse sıra baştan başlar — asıl vakit kaybı orada olur.

Sık sorulanlar

İmar durumu belgesi nereden alınır?

İki durakta alınır. Birinci durak lisanslı haritacıdır (LİHKAB): parselin zemindeki yerini ve sınırlarını gösteren aplikasyon krokisi orada hazırlanır. İkinci durak parselin bağlı olduğu ilçe belediyesinin imar birimidir; belge oradan düzenlenir. Sıra değişmez, çünkü aplikasyon krokisi olmadan belediyeye başvuru yapılamaz.

Aplikasyon krokisi olmadan imar durumu başvurusu yapılabilir mi?

Yapılamaz. Belediyenin imar birimi, başvuru dosyasında imzalı aplikasyon krokisini arar; kroki yoksa dosya alınmaz. Doğruca belediyeye giden çoğu kişi bu yüzden geri döner. İşin tamamı birinci adımda düğümlenir.

İmar durumu belgesini kim alabilir ve yanında ne götürmesi gerekir?

Belgeyi parsel maliki ya da vekili alabilir. Lisanslı haritacıya giderken tapu, malik değilseniz vekâlet ve kimlik gerekir. İlçe belediyesine başvururken dilekçe, tapu, imzalı aplikasyon krokisi ve kimlik bulunur. İlgili belediyenin talebine göre ek evrak istenebilir.

Belediyenin e-imar ekranından alınan çıktı imar durumu belgesi yerine geçer mi?

Geçmez. Varsa belediyenin e-imar ekranı ada ve parsel numarasıyla parselin planda nerede kaldığını gösterir; bu bir ön fikirdir. Ekran bilgi verir, belge vermez. Ruhsata esas belge lisanslı haritacı ve ilçe belediyesi durağından geçerek düzenlenir.

İmar durumu belgesi alındıktan sonra ne oluyor?

Belge projenin çerçevesini kurar: kullanım kararı, nizam, TAKS ve KAKS, kat adedi ve Yençok, çekme mesafeleri, plan notları. Ruhsat sürecinde bundan sonra plankote gelir; plankote arsanın kot ve sınırlarını gösteren ayrı bir belgedir ve lisanslı haritacıdan alınır. Plankote ile aplikasyon krokisi aynı belge değildir: kroki parselin zemindeki yerini ve sınırlarını, plankote kotu ve eğimi gösterir; ikisi ayrı iştir ve ayrı ayrı ücretlendirilir. Ardından zemin etüdü, mimari proje, statik proje ve elektrik-mekanik projeler hazırlanır. Plankote ile zemin etüdünün sırası zorunlu değildir; hangisi önce yaptırılırsa yaptırılsın süreç aksamaz.

İmar durumu belgesi ne kadar sürede çıkar?

Kocaeli'de yürüttüğümüz dosyalarda — İzmit, Kartepe, Gölcük, Karamürsel ve Kandıra — belge genelde bir hafta içinde çıkıyor. Bu bir taahhüt değil, gözlem: süre ilçe belediyesinin o dönemki iş yüküne ve başvurunun eksiksizliğine bağlıdır. Aplikasyon krokisi eksikse ya da vekâlet uygun değilse dosya alınmaz ve süre baştan işler.

Kaynaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu (imar planı, yapılaşma koşulları ve ruhsat yükümlülüğü).
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği: imar durumu belgesinde yer alan TAKS, KAKS, Yençok ve çekme mesafesi tanımları.
• 5368 sayılı Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Kanun: lisanslı haritacılık bürolarının yetki ve görev çerçevesi.